Ответы на вопросы

Согласно закону, запрещается продавать, покупать, дарить и менять доли в праве общей долевой собственности на жилье без участия нотариуса.

Даже если в результате продажи доли у покупателя окажется вся квартира в собственности, невозможно обойтись без нотариуса.

Сейчас введен запрет на микродоли. Жилые помещения (квартиры, дома) нельзя дробить на доли меньше 6 квадратных метров. Есть и исключения. Это ситуации, когда недвижимость делится при получении наследства, покупается по материнскому капиталу и получается в порядке приватизации. Здесь доли могут быть меньше установленных норм.

Обратите внимание, когда совершается сделка с недвижимостью, нажитой в браке, то требуется нотариальное согласие супруга, так как это общая собственность.

Подготовьте все необходимые документы на объект недвижимости (свидетельство о регистрации или выписка из ЕГРН, технический или межевой план).

Проверьте заранее, нет ли ареста или ограничения на недвижимость. Судебные решения по взысканию неоплаченных штрафов, платежей, могут стать поводом для наложения ареста и запрета на совершение каких-либо сделок с недвижимостью. Чтобы снять ограничения, потребуется время. На недвижимости может быть обременение. Возникает оно в случае рассрочки платежа. Обременение, если расчет произведен полностью, нужно снять.

Если собственником недвижимости является несовершеннолетний ребенок, то получите согласие органа опеки.

Если вы продаете земельный участок, у которого не установлены границы, то проведите межевание, так участок вырастет для покупателей в цене и вы точно будете знать какую площадь продаете.

К недвижимости относятся: земельные участки и все, что прочно связано с землей. Это объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К объектам недвижимости относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном порядке о государственном кадастровом учете.

Пример: Частный дом в деревне  и земельный участок – это объекты недвижимости, теплица из поликорбоната – нет, так как ее можно спокойно перенести с места на место. Баня из сруба – объект недвижимости, а вот сарай без фундамента – нет. Квартиры, кладовые, машино-места – недвижимость, а вот парковочное место – нет.

Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) – это федеральная информационная система, в которую вносятся сведения обо всех объектах недвижимости на территории России и их собственниках. Это крупнейшая электронная база данных, позволяющая гражданам, организациям и органам власти оперативно получать информацию об основных характеристиках жилья, нежилых помещений и земельных участков.

Регистрация права собственности, это подтверждение возникновения права собственника на недвижимое имущество. Она является доказательством принадлежности имущества физическому или юридическому лицу. Недвижимость не будет считаться собственностью владельца без регистрации права, независимо от способа приобретения имущества. Процедура осуществляется через Росреестр.

Таким образом, регистрировать права на недвижимость нужно для сохранности имущественных прав. Мошенникам проще завладеть недвижимостью, сведений о которой нет в Росреестре. К тому же неоформленная недвижимость всегда создает проблемы для наследников. Если собственность не оформлена, ее невозможно продать, подарить, завещать, то есть совершать какие-либо сделки с ней. Вам не выдадут кредит под залог такой квартиры, или не оформят страховку, если участок не оформлен, даже в программу догазификации, электрофикации невозможно попасть, если права на дом и участок не оформлены. 

Арестованное имущество невозможно ни продать, ни сдать в аренду, ни подарить. Им нельзя распоряжаться.

Наложить арест на недвижимость имеют право суды, судебные приставы, налоговая или таможенная службы. Недвижимость могут арестовать в случаях: долгов по кредитам, алиментам, квартплате, когда идет оспорение сделки, долгов, штрафов ГИБДД, налоговых платежей и т.д.

В Росреестр поступают документы о принятии обеспечительных мер. Государственный регистратор прав вносит решение об аресте или запрете на объект недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Информация об аресте недвижимости содержится в выписке из ЕГРН.

Существует несколько способов проверить, есть ли арест:

бесплатно на сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме onlain». Если квартира под арестом или имеет другие обременения, то это будет показано в подразделе «Ограничения». Если ареста нет, в «Ограничениях» будет пустая строка;

платно заказать выписку из ЕГРН об объекте недвижимости в МФЦ, на сайте Росреестра, в Роскадастре или на портале Госуслуг, если собственник объекта открыл доступ.

бесплатно на сайте Федеральной службы судебных приставов.

Решение о снятии запрета или ареста принимает тот орган, который его наложил. Поэтому обращаться нужно либо к судебным приставам, в суд или иной орган, который принял решение об аресте. Эти службы направляют в Росреестр документы о снятии ареста в порядке межведомственного взаимодействия.

Существует несколько способов подачи документов: Лично. Можно подать документы, обратившись в МФЦ. В электронном виде в личном кабинете Росреестра и на сайте Госуслуги при наличии ЭЦП. На определенные виды регистрации прав можно подать документы через администрацию муниципального округа, написав специальное заявление.  Можно также вызвать на дом специалистов Роскадастра, которые примут документы на регистрацию, эта услуга осуществляется за плату.  

Государственная регистрация права собственности на недвижимость в различных случаях осуществляется в срок от одних суток до 7 рабочих дней. Это зависит от способа подачи документов и вида сделки, например: при подаче через МФЦ 7дней, если сделка заверена нотариусом один день. При подаче в электронной форме регистрация осуществляется тоже за 1 день. Стоит обратить внимание, что срок начинает отсчитываться с момента поступления документов в Росреестр.

Первое основание для приостановления - договор купли-продажи, по которому супруги приобретают недвижимость в общую долевую собственность, представляется в простой письменной форме. Данный договор содержит элементы брачного контракта, поэтому подлежит обязательному нотариальному удостоверению. В Гражданском кодексе сказано «если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность». В этом случае, если нет нотариально удостоверенного договора, выручит представление брачного контракта.

Еще одна причина – наличие обременения в виде ипотеки. Нередко граждане, погасив кредит или окончательно рассчитавшись с продавцом, забывают прекратить запись о данном ограничении в ЕГРН. Когда, спустя время, выставляют квартиру на продажу, то этот вопрос становится камнем преткновения. Только при полном объеме исполнения обязательств и погашении регистрационной записи об ипотеке, собственник может в последующем свободно распорядиться своим недвижимым имуществом. Как вариант можно указать наличие такого обременения в договоре купли-продажи и не забыть приложить согласие кредитной организации либо бывшего правообладателя. Кроме того, регистрационную запись можно погасить, подав заявление с участием кредитной организации о прекращении ипотеки. В течение трех дней обременение в ЕГРН будет снято. Запись об ипотеке также может быть погашена по решению суда.

Нередко регистрация приостанавливается, когда при продаже доли прилагают договор в простой письменной форме. Мы уже об этом с вами говорили, но я еще раз повторю, что согласно действующему законодательству, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Если этого не сделать, то регистратор приостановит сделку.

Среди типовых приостановлений также можно отметить наличие в Едином госреестре недвижимости отметки о запрете регистрационных действий, внесенной на основании постановления службы судебных приставов или суда. Арест может быть снят исключительно по акту, принятому органом, наложившим ограничение, и полученному напрямую от него - без посредника, даже если посредник – это собственник недвижимости. Об этом мы с вами тоже уже говорили.

Еще один момент, который может послужить для приостановления – это договор, который считается заключенным с момента подписания сторонами сделки. Регистратор, изучая договор, порой выявляет неточности, которые необходимо исправить. Представляя новую редакцию договора, граждане забывают включить в него пункт о расторжении предыдущего варианта договора, поскольку наличие двух действующих договоров недопустимо. Выходом из ситуации также может стать дополнительное соглашение.

В электронных договорах, а это в основном кредитные договоры и договоры долевого участия в строительстве, тоже допускаются ошибки. Например, встречаются неверные данные сторон, неточные реквизиты договора, несоответствующие сведения о правоустанавливающих документах, ошибочная сумма сделки, отсутствие информации о возникновении или не возникновении ипотеки. В заявлении не указывается семейное положение сторон сделки.

Кроме того, при электронной подаче забывают прикрепить такие документы, как передаточный акт, брачный контракт (при наличии), заявление от имени несовершеннолетнего, документ, подтверждающий оплату госпошлины. Все это может послужить основанием для приостановления или отказа в регистрации.

По закону регистратор может приостановить регистрацию на три месяца, а по заявлению сторон на шесть месяцев. Часть вопросов можно снять еще до подачи документов на регистрацию, просто проконсультировавшись со специалистами.

Чтобы избежать приостановлений,  я советую внимательно заполнять договор, точно указывая все необходимые данные, не ошибаясь в датах, суммах, исходных данных упоминаемых документов. При подаче документов через МФЦ обязательно перепроверяйте заявление, заполненное сотрудником центра, во избежание опечаток в ваших данных, номерах телефонов. В случае необходимости оперативно представлять дополнительные документы или устранять выявленные погрешности. Запомните, срок регистрации напрямую зависит от качества и полноты представленных документов.